管理人ユミがぶっちゃける “注文住宅のお金事情”/その1 賢く資金繰りしよう!注文住宅を建てるときに知っておきたい費用のハナシ

資金計画の作り方と金融機関・ローンの選び方

家を建てようと思った時に、まず頭に思い描くお金の事といえば「◯◯◯◯万円以下」という様なマックスの金額なのではないかと思います。勿論それは一番重要なポイントです。しかし、その金額の内訳をしっかりと把握しておかなければ、結局「予算オーバー」になってしまったり、無理な住宅ローンを組んでしまう事になりかねません。

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ユミのぶっちゃけお金事情!!

資金計画から、家づくりはもう始まっている!

月々いくら払える?はシビアに計算!

一般的に住宅ローンは年収の20~25%程度だと、あまり生活を圧迫せずに良いと言われています。が、その割合が低ければ低い方が生活にゆとりがあるのは当然です。
我が家で家を建てる時、まず一番最初に考えた事は「月々いくら支払う事ができるか?」でした。主人は公務員などのような安定給の仕事ではないので、ボーナスは一切無いものと考えて「毎月いくらの家賃の家なら住む事が可能か?」と、今の生活に置き換えて資金の計算をしました。その中には見落としがちな「固定資産税の支払い(10年は免除ですが)」「団体信用生命(通称、団信)」のような各種保険、家を所有する上で必要なお金の計算も忘れてはいけません。

「自己資金」はいくら必要なの?

自己資金は、通常、頭金と諸費用に充当されます。自己資金は物件購入価格の2割程度は最低必要といわれています。その理由として、従来の住宅ローンでは融資限度額が物件価格の8割に設定されているものが多かったためです。
最近では、「フラット35」が9割に増え、頭金ゼロからのローンも登場しています。しかし、頭金以外にも必ず必要な諸費用があります。たとえば登記費用ひとつとっても、印紙税、登録免許税、司法書士への報酬…。土地等を購入する際、「仲介物件」の場合は不動産会社などへの仲介手数料。また、設計事務所を利用した場合には、着手金や設計料の一部を前払いする必要があるケースも。
なので、「諸費用が無くても家を建てられる」などというキャッチフレーズはほとんどあり得ないと考えてもよいでしょう。

資金計画に関する用語解説

団体信用生命(団信)
住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社がその時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度。
設計料
設計作業(家造りで一番最初に行うデザインや構造計算をして、そのデザインした家を建築可能な状態にする)の対価です。設計料は、家づくりの依頼先によって異なります。
自己資金(頭金)
住宅購入の際に、住宅ローン以外に用意する現金のことです。自己資金は、通常、頭金と諸費用に充当されます。自己資金は物件購入価格の2割程度は最低必要といわれています。

金融機関の上手な選び方とは?

住宅ローン、検討のコツは?

住宅ローンを比較しようとした時に、ネット等で検索をすると、それはもう沢山の比較サイトがあります。それを見るだけでも頭がクラクラして、何がなんだがよくわからなってしまいました。
金融機関から調べると収集がつかなくなるので、まず「自分がどういったスタイルの返済方法を選びたいのか?」を考えるべきです。
「繰り上げ返済をして早くローンを完済したい」「月々の出費を出来るだけ抑えたい」「色々な保証(保険)がついている方がいい」「ローンのはじまりから完済まで資金繰りを把握したい」…。自分の支払いスタンスが決定する事で、それに一番「一致している」と思う住宅ローンを選ぶとあまり迷わずにすみます。いくつかの審査(事前審査)を受ける事ができるので、数社を候補に選びましょう。

固定金利と変動金利どっちが良い?

変動金利は金利が安い代わりに、借り手側(お客様)がリスク(金利上昇)を取る。
固定金利は金利が高い代わりに貸し手側(銀行)がリスク(景気が上がっても金利をあげられない)を取る。
我が家はフラット35Sエコという商品があった頃にローンを組む事ができました。それでも、変動金利に比べるとかなり割高ではありますが、「固定金利」に決めた決定的な理由があります。それは、日本の景気が良くなる事を素直に喜びたいと思ったからです。
景気が良くなると金利は上がって行きます。(単純な仕組みではありませんが)でも、変動金利でローンを組んでる人達は、金利が上がると「あぁ困った」「いやだなぁ…」と思うでしょう。せっかく景気が良くなる中、自分はそうはありたく無いと思ったんです。

住宅ローンに関する用語解説

変動金利、固定金利
最初から最後まで金利が変わらないのが「固定金利型」。固定よりもずっと低い金利だけど、景気によって金利が上がったり下がったりするのが「変動金利型」。
繰上返済
毎月決められた返済額に加えてローンの一部を返済すること。繰り上げ返済した分は、元金返済にあてられます。このため、繰り上げ返済を行なうと、元金に対してかかるはずの利息が減り、返済総額も少なくなります。
フラット35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し提供している長期固定金利住宅ローンの事。

注目の住宅ローンはココをチェック

フラット35 SBIモーゲージ

全期間固定金利にする場合、民間ローンにするか、フラット35(住宅金融支援機構)にするかで悩むところだと思います。
我が家の場合は、借入額が当時の収入に比べて、若干多めだった事と、親からの援助なども特になかったため、保証人をたてる必要が無く、審査が民間ローンよりも緩いと言われているフラット35にしました。その中でもSBIモーゲージが、当時業界最低金利でフラット35を提供していた事と、付帯保険も充実していた事が決め手でした。

住信SBIネット銀行

変動金利を選択する場合は、その時々で金利やサービスが変わってしまうと思うので、一概に「ここが良い!」とは言いにくいものですが、変動金利を選ぶ際には「金利の安さ」に加え「借入時手数料」「繰り上げ返済手数料」「保証」などをチェックする必要があります。
また、給与振込に指定されている銀行を使用した方がお得なケースもあります。住信SBIネット銀行は最も低い金利な上に、通常年0.3%くらいかかる8疾病保障が、なんと無料でついてきます。

注目の金融機関と保証・手数料に関する用語解説

付帯保証
ローンを組んだ際に、保険料を特別に支払わなくても自動的に保険が付いてきて、対象の保証を受けられる。
疾病保証
保障の対象となっている疾病で所定の状態になった時に債務残高分が保障されて、ローンの残高が0円になるというもの。もうひとつは、保障の対象となっている疾病で所定の状態が継続している場合に、毎月のローン返済額分が保障されるというもの。
借入時手数料
印紙代、融資事務手数料、抵当権設定登記費用、抵当権設定登記手数料、住宅ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料・地震保険料。フラット35を使用する場合は、物件検査手数料。

総評・家づくりの資金繰りのポイント

未来の損得勘定より、まず現実を把握すべし!

住宅購入の前に、自分たちの安定収入額と支出額をしっかり把握して、ローンの組み方を考えよう。

住宅を購入するにあたり、ある程度の資金(現金)が必要な事は解説しましたが、「では、不足しているお金をどこでどのように借りるか?」は永遠のテーマでもあります。最終的にはローンが返済した時に初めて自分のローンの組み方が「得」であったか「損」であったのかが判明します。

しかし「損」「得」の概念にばかり縛られていると、本当に自分たちにあったローンの組み方を考える事は不可能です。20年も30年も先の「損」「得」を考えるよりも、今現在に自分たちにどれだけの支払い能力があるのか?また金利が変動した場合、自分たちはどれくらい金利が上がっても支払い続ける事が出来るのか?子供がいるなら、成長の過程でどれくらいのお金が月々必要なのか?今後の自分の所得(安定しているか変動するか)でローンの組み方も随分変わります。

個人的な意見では「固定金利で買えない程の家は購入すべきではない」と言うのが私の意見ではありますが(今は固定金利が超低金利なので)それぞれの考え方や収入があるので、正解はありません。

迷われる方は、多少のお金を払ってFPなどのプロにアドバイスを求めるのも一つの手段だと思います。