住宅ローンを借りる前に知っておくべきこと

ここでは、住宅ローンの種類、金利、返済のシステムなどの基礎知識をまとめました。20年から30年という長期間にわたって返済することを踏まえて、しっかりと勉強しておきたいですね。

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住宅ローンの種類について

住宅ローンを大きく分けると、公的住宅ローンと民間住宅ローンの2種類に分かれます。主な違いはなんでしょうか。

公的住宅ローン公的融資と民間住宅ローン民間融資

公的住宅ローンとは、自治体などが行なっている公的融資で、金利は各自治体によって異なります。住宅金融支援機構などが扱う財形融資も公的住宅ローンに分類されます。

民間住宅ローンとは、銀行や信用金庫、JAなどの金融機関が行なっている民間融資のこと。保険会社やノンバンクが扱う住宅ローンも民間住宅ローンの一種になります。

昨今では、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携する協調融資の「フラット35」も住宅ローン市場の一角を担うまでに成長しました。

住宅ローンの金利のタイプとメリット・デメリット

住宅ローンの金利タイプには、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の3種類があります。それぞれの違いやメリット・デメリットをまとめました。

固定金利型の住宅ローン

融資契約の段階で金利が確定する住宅ローン。完済まで金利が一定なので、返済期間中に市場の金利が上昇した場合は有利になり、逆に市場の金利が下落した場合は不利になります。

変動金利型の住宅ローン

世の中の金利の変動に合わせて、年に2回、返済金利を見直すタイプの住宅ローン。返済期間中に市場の金利が下落した場合は有利になり、逆に市場の金利が上昇した場合は不利になります。

固定金利選択型の住宅ローン

融資契約から数年間は固定金利とし、その後は固定金利か変動金利かを選ぶタイプの住宅ローン。一般に、当初数年の固定期間は有利な金利となりますが、その後のメリット・デメリットは選んだ金利型と同じになります。

住宅ローンの優遇金利って何?

金融機関が定める一定の基準の満たす場合、店頭金利基準金利から一定の金利を差し引いた優遇金利が適用になる場合があります。

優遇金利には、当初期間優遇タイプと全期間一律優遇タイプの2種類があります。

当初期間優遇タイプ

返済開始から数年間、店頭金利から1.1%-1.7%を差し引いた金利が適用となり、その後は0.2%-1.0%程度を差し引いた金利が適用となるタイプ。

全期間一律優遇タイプ

返済の全期間にわたって、基準金利から一律で0.7%-1.2%程度を差し引いた金利が適用となるタイプ

住宅ローンの金利決定時期とは

住宅ローンの金利は、ローンの申込時点での金利が適用になる場合と、融資の実行時点での金利が適用にばる場合との2つのパターンがあります。前者で決まる金利のことを申込時金利と言い、後者で決まる金利のことを実行時金利と言います。

住宅ローンの返済方式の違い

住宅ローンの返済方式には、元利均等返済と元金均等返済の2つの種類があります。

住宅ローンの元利均等返済

元利均等返済とは、常に返済額を一定にするタイプの返済方法。計画的な返済を行なうことができる点がメリットですが、元金均等返済に比べると返済総額は高くなります。

住宅ローンの元金均等返済

元金均等返済とは、返済当初の返済額が最も高く、返済が進むにつれて徐々に返済額が下がっていくタイプの返済方法。元利均等返済に比べて返済総額が低くなる点がメリットですが、返済期間の前半は負担が大きくなります。

住宅ローンの申し込みと審査の流れ

住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れは、以下の通りになります。

住宅ローンの事前審査

融資を受けられるかどうか、本審査とは別で、仮に受けてみる審査のこと。受けなくても問題ありませんが、融資の目途を知るうえで受けておいたほうが良いとされています。

住宅ローンの申し込みと本審査

事前審査に問題がない場合は、住宅ローンの申し込みをし、本審査を受けることになります。本審査を通過した場合、住宅ローンの契約を結ぶことになります。

住宅ローンの申し込みと本審査

事前審査に問題がない場合は、住宅ローンの申し込みをし、本審査を受けることになります。本審査を通過した場合、住宅ローンの契約を結ぶことになります。

住宅ローン申し込みに必要な書類

金融機関の指示に応じた各種書類を用意します。一般に、用意すべき書類は以下の通り。

  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 収入証明資料源泉徴収票、確定申告書など
  • 印鑑証明書
  • 印鑑証明書に使用した実印
  • 本人家族全員が記載された住民票
  • 物件の詳細資料
  • 預金口座通帳など

住宅ローン実行融資実行のタイミング

物件の残債を決済する直前に、金融機関から融資が実行されます。実行時金利が適用となっている場合、この時点の金利が適用となります。

住宅ローンの控除について

住宅ローンの契約に際し、一定の条件を満たしている場合には住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローンの残高に応じて所得税や住民税の控除が受けられる制度。消費税が8の場合、最大で400万円の控除を受けることが可能です。