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住宅ローンの審査について

住宅ローンの審査基準とは

住宅ローンは金融機関が住宅を購入する方に貸し付ける資金ですが、お金を貸す際には貸し付ける相手の返済能力が十分かどうかをじっくりと検討する必要があります。
これを住宅ローンの審査といい、さまざまな観点からの査定・評価が行われ、返済能力があると判断された場合のみ融資を受けることが可能になります。

住宅ローン審査のポイント

年齢

住宅ローンの審査において見られる年齢には「借入時年齢」と「完済時年齢」の2つがあります。
借入時年齢の最下限は20歳・完済時年齢の最上限は75歳未満といったように、各金融機関や取り扱う商品によって制限が設けられます。
一般的に適齢期は30代からとされていますので、40代・50代の方が住宅ローンを組む際は完済時年齢から逆算で借入期間が決まる場合もある点に注意しましょう。

健康状態

多くの住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が融資条件となっているため健康状態も審査基準となります。
団体信用生命保険は住宅ローン返済中の加入者に万が一のことがあった場合、保険金で住宅ローンが完済されるものです。
そのため団体信用生命保険への加入が困難な健康状態である場合、審査が通らない可能性があります。

年収・勤続年数

返済能力を判断するための基準として、年収は重要な審査項目となります。
また、その収入を安定して今後も得続けられる可能性が高いか否かを判断するために、勤務先や勤続年数からも評価・判断をされるのが一般的です。
安定性という観点から、公務員や会社員に比べると個人事業主や経営者は厳しく審査される傾向にあります。

担保評価

住宅ローンは長期の借入金なので、金融機関は融資の条件として担保提供を依頼するのが一般的です。
住宅ローンの場合は購入の対象となる不動産に担保設定を行い、返済ができなくなった場合に回収をします。
そのため、購入する住宅の担保資産としての評価額により、借り入れ可能な金額が変わってきます。

審査に通らない理由

完済時の年齢が高齢

多くの金融機関では、住宅ローンの完済時年齢の上限を80歳前後としています。そのため、完済時の年齢が80歳を超えるような申請であれば承認されないことがあります。
そういった場合、借入期間を短くするなどして完済時年齢を調整することを検討するとよいでしょう。

過去に延滞履歴がある

債務者に返済能力があるかを判断する基準の一つとして、個人の信用情報があります。これはクレジットカードや各種ローンの申し込みに関する情報で、客観的な取引事実を記録したものです。
信用情報は金融機関やクレジット会社などが信用情報機関を通じて情報の共有を行っており、過去に取引事故を起こしたような記録が確認される場合、審査が通らなくなることがあります。

申告内容に虚偽がある

住宅ローンは多額の資金融通を行ってもらうものであり、金融機関側としては焦げ付く(回収できなくなる)リスクを背負って融資を実行します。
当然ながら物上保証などにより可能な限り回収可能性を担保しますが、100%確実に回収できるというものではありません。だからこそ、債務者との間に信頼関係が必要になりますが、申告内容に虚偽がある場合は信頼関係が崩壊してしまい審査が通らくなる可能性があります。
また、融資実行後に虚偽の申告が発覚した場合、一括返済を求められる可能性もありますので誠実な対応を心がけるようにしましょう。

購入物件の資産価値が著しく低い

購入する不動産の資産価値が何らかの理由で著しく低いと判断される場合、希望している金額を借り入れられないことがあります。
融資した資金の回収を担保できないと判断される場合、融資実行が難しくなるためです。
このような事情で審査が通らない場合には追加の担保資産を差し入れるか、場合によっては購入する物件の再評価を行い、購入すること自体を見直してみてもよいかもしれません。

連帯保証がつけられない

通常、住宅ローンには連帯保証人は不要で保証会社と契約することが一般的です。しかし、親の名義で所有している土地に家を建てる場合などにおいては、親の連帯保証が必要になるケースもあります。
連帯保証は通常の保証と異なり、催告の抗弁権や検索の抗弁権が認められないため、断られることが多いようです。連帯保証が付けられない場合、審査が通らなくなってしまう可能性があるので注意しましょう。

住宅ローン審査の流れ

住宅ローンの一般的な流れとしては、まず事前申し込みを行い3~4日程度の事前審査を経て正式申し込みを行います。
そして1週間程度の間で本審査が行われ、住宅ローンに関する契約の締結を行います。契約を締結してから2週間~1か月程度後、住宅の引き渡しが発生するタイミングで融資が実行されるという流れになっています。

住宅ローン審査に必要なモノ

住宅ローンの審査を受ける際には、下記のような書類が必要になります。

  • 源泉徴収票(自営業の場合は確定申告書)
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 物件資料(パンフレットやチラシなど)
  • 不動産登記簿謄本
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 課税証明書(住民税決定通知書)
  • 本人確認書類(免許証など)

また、この他にも書類提出を求められることがありますが、柔軟に対応するようにしましょう。